สวัสดีนักการตลาด และนักอ่านทุกคนครับ สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยเมื่อปี 2023 ที่ผ่านมาเรียกได้ว่ามีความครึกครื้นเป็นอย่างมากเลยล่ะครับ หลังจากที่เห็นภาพรวมเทรนด์อสังหาฯ 2024 ประเทศไทยไปแล้ว บทความนี้ผมจะพาไปดูภาพรวม อสังหาขอนแก่น 2024 กันครับ
สำหรับจังหวัดขอนแก่นเป็นจังหวัดหนึ่งที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นอย่างมาก และเป็นจังหวัดที่เป็นหัวเมืองใหญ่ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เหมาะกับทั้งการอยู่อาศัย และการลงทุนเลยหล่ะครับ
โดยข้อมูลที่ผมจะยกมาในบทความนี้เป็นสถิติจากเว็บไซต์ “ขอนแก่นน่าอยู่” ในงานสัมมนาคนสร้างบ้าน 2567 ขอนแก่นน่าอยู่ เป็นเว็บไซต์อันดับต้น ๆ ที่ผู้คนนิยมใช้ค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดขอนแก่น เพราะฉะนั้นข้อมูลแน่นแน่นอน บอกเลยว่าเป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนอสังหาฯ อย่างแน่นอน
1. ข้อมูลผู้ใช้งานเว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่
จากสถิติเราจะเห็นได้ว่าผู้ใช้งานส่วนใหญ่เป็นเพศหญิงถึง 61% และมีอายุส่วนใหญ่อยู่ที่ 35-44 ปี และที่น่าตกใจก็คือกว่า 44% ผู้ที่ทำการค้นหามาจากกรุงเทพเป็นสัดส่วนที่มากที่สุด
โดยมุมมองของผมนั้นมองว่าอาจจะเป็นคนขอนแก่นที่ทำงานอยู่กรุงเทพและต้องการหาที่อยู่อาศัยในขอนแก่นจึงเข้ามาดู หรืออาจจะเป็นคนกรุงเทพที่ต้องการลงทุนในอสังหาฯ ขอนแก่นก็เป็นได้ครับ จึงทำให้การค้นหาเกือบครึ่งมาจากกรุงเทพ
พอมองจากสถิติเท่านี้เราก็พอจะรู้คร่าว ๆ แล้วใช่ไหมหล่ะครับ ว่ากลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นยังไง Gen ไหน เพศอะไร และส่วนใหญ่มาจากกรุงเทพด้วย ทำให้เจ้าของเว็บไซต์ และเจ้าของอสังหาฯ พอจะเห็นแนวทางในการวางกลยุทธ์ว่าจะตอบสนองกลุ่มลูกค้าเหล่านี้พอสมควร
2. Supply ที่อยู่อาศัย
สำหรับอุปทาน หรือ Supply นั้น หากนับตามจำนวนหน่วย บ้านโครงการใหม่ (รวมทั้งบ้าน ทาวน์โฮม และคอนโด) มีสัดส่วนคิดเป็นร้อยละ 86.3 หน่วย หรือถ้าเป็นจำนวนก็คือ 18,275 หน่วย เรียกได้ว่าสำหรับ Supply บ้านโครงการใหม่มีเยอะมากกว่าบ้านมือสองหลายเท่าเลยครับ
ทำให้เราทราบว่าในขอนแก่นนั้นมีการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ เยอะมากพอสมควรเลยครับ สิ่งนี้สะท้อนอะไรได้บ้าง จากมุมมองของผมการที่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นมากมายนั้นเป็นเพราะ
- คนรุ่นใหม่ ๆ ที่อยู่ในขอนแก่น เริ่มมีเงินสำหรับการซื้อบ้าน
- คนขอนแก่นที่ทำงานอยู่ต่างจังหวัดโดยเฉพาะกรุงเทพ มีความต้องการจะซื้อบ้านในขอนแก่นมากขึ้น
- มีผู้สนใจลงทุนในที่อยู่อาศัยในขอนแก่นมากยิ่งขึ้น
- สิ่งปลูกสร้างมากขึ้น สะท้อนเศรษฐกิจในขอนแก่น
โครงการใหม่
หากดูให้ลึกขึ้น ในด้านของโครงการใหม่ ถ้าเรานับตามจำนวนโครงการจะเห็นได้ว่าบ้านมีสัดส่วนที่สูงถึงร้อยละ 80.5 คือเกือบจะกินทั้งตลาดเลยครับ แต่ถ้าหากลองมองตามจำนวนหน่วยจริง ๆ จะเห็นได้ว่าบ้านมีสัดส่วน 49.5% เท่านั้น ถามว่าเยอะมั้ยก็เยอะครับ แต่ไม่ได้เยอะเวอร์วังจนเกินไป
และคอนโดถ้านับจากจำนวนโครงการมีเพียง 4.1% แต่ถ้านับตามจำนวนหน่วยมีถึง 26.1% แสดงให้เห็นว่าในด้านของอุปทานอสังหาฯ ในจังหวัดขอนแก่น ส่วนใหญ่จะเน้นไปที่บ้านซะมากกว่า
3. Demand ที่อยู่อาศัย
ในด้านของอุปสงค์ หรือ Demand ของที่อยู่อาศัยพบว่ามีผู้สนใจบ้านมือสองสูงถึง 30% หากทุกคนยังจำกันได้ Supply บ้านมือสองมีเพียง 13.7% เท่านั้น ชี้ให้เห็นเห็นว่ามีคนสนใจที่อยู่อาศัยมือสองไม่น้อยเลย
สำหรับผมมองว่านี่เป็นโอกาสสำหรับนักพัฒนาอสังหาฯ ครับ เนื่องจากรู้แล้วว่ามีคนเสาะหาที่อยู่อาศัยมือสองพอสมควร ดังนั้นควรจะให้ความสำคัญกับตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง และเพิ่ม Supply ให้มากกว่านี้ครับ
แบ่งตามประเภทที่มี Demand เยอะที่สุด อันดับที่หนึ่งยังคงเป็นบ้านครับ ตามมาด้วยทาวน์โฮม และคอนโด แม้ว่าคอนโดจะดูว่ามี Demand ที่ต่ำที่สุดแต่เป็นที่อยู่อาศัยที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นขอ งDemand แบบ YoY (Year on Year) มากที่สุดครับ
เพราะฉะนั้นอาจกล่าวได้ว่าปัจจุบันในขอนแก่น บ้านยังคงเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มี Demand เยอะที่สุด แต่ในอนาคตจะมีอัตราการเพิ่มขึ้นของ Demand ที่ลดน้อยลง ในขณะที่คอนโดปัจจุบันมี Demand ที่ต่ำที่สุด แต่ในอนาคตมีแนวโน้มที่อัตราการเพิ่มขึ้นของ Demand จะมากขึ้นครับ
สรุปสั้น ๆ ง่าย ๆ เลยก็คือ Demand บ้านอัตราการเติบโตน้อย Demand คอนโดอัตราการเติบโตมาก
ความสนใจตามช่วงราคา
ลองมาดูราคาที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในแต่ละประเภทที่อยู่อาศัยกันครับ
บ้าน
- สำหรับการเช่า 10,000 – 30,000 บาท
- สำหรับการซื้อ 2,000,000 – 3,000,000 บาท
ทาวน์โฮม
- สำหรับการเช่า 5,000- 10,000 บาท
- สำหรับการซื้อ น้อยกว่า 2,000,000 บาท
คอนโด
- สำหรับการเช่า 5,000- 10,000 บาท
- สำหรับการซื้อ น้อยกว่า 2,000,000 บาท
สิ่งที่น่าสนใจคือราคาเช่า และราคาซื้อ ระหว่างทาวน์โฮม และคอนโดเท่ากันเลยครับ ในสัดส่วนของการซื้อก็ใกล้เคียงกัน (51% และ 64%) แต่ในสัดส่วนของการเช่านั้นคอนโดจะค่อนข้างสูงกว่ามาก (คอนโด 79% และทาวน์โฮม 46%)
Top 3 โซนที่ Demand สูงสุด
ความสนใจบ้านในแต่ละโซน
ความสนใจทาวน์โฮมส์ในแต่ละโซน
ความสนใจคอนโดในแต่ละโซน
พามาดู Top 3 โซนที่ได้รับความสนใจสูงที่สุดกันดีกว่าครับ
1. มข. – สนามบินขอนแก่น – ร.8
จากข้อมูลจะเห็นได้ว่าหากสร้างที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาท ถึงราคา 5 ล้านบาทในโซนนี้ จะสามารถครอบคลุมความสนใจของผู้ใช้ที่สนใจในราคานี้ และโซนนี้ได้ 91% เลยทีเดียว เรียกได้ว่าเกือบจะทั้งโซนเลยหล่ะครับ
ต้องบอกว่าเส้น มข. – สนามบินขอนแก่น – ร.8 นั้น มีพื้นที่สำหรับปลูกที่อยู่อาศัยมากมาย และส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยวโครงการใหญ่ ๆ ทั้งนั้นเลยครับ ลองดูสถิติรูปภาพความสนใจบ้านในแต่ละโซนจะพบว่าโซนนี้ได้รับความสนใจเรื่องบ้านเป็นอันดับที่ 2 ถ้าดูจากสัดส่วนแทบจะไม่ต่างกับอันดับที่ 1
เนื่องจากเป็นสถานที่ไม่ได้อยู่ไกลตัวเมืองมากไม่พบเจอความวุ่นวาย แถมสามารถเดินทางได้สะดวกอีกต่างหาก จึงเหมาะแก่การสร้างบ้านเดี่ยวในโครงการที่มีพื้นที่ใช้สอยเยอะ และมีความสงบเป็นส่วนตัว ทำให้ราคาจึงค่อนข้างสูงครับ
2. มข. – โนนม่วง – บ้านค้อ
ในโซนนี้มีความสนใจที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ราคาจะต่ำกว่า 2 ล้าน และ 2-3 ล้าน อาจเป็นเพราะเป็นโซนที่ไม่ได้มีพื้นที่สำหรับปลูกสิ่งก่อสร้างประเภทบ้านเดี่ยวได้มากมายนักเมื่อเทียบกับโซน มข. – สนามบินขอนแก่น – ร.8 ทำให้ที่อยู่อาศัยในโซนนี้ส่วนใหญ่เป็นคอนโด
ที่ไม่ได้มีราคาสูงเทียบเท่ากับบ้านเดี่ยว ลองดูสถิติรูปภาพความสนใจคอนโดในแต่ละโซนจะพบว่าคนที่ต้องการคอนโดสนใจโซนนี้เป็นอันดับที่หนึ่งซึ่งกินสัดส่วนไปถึง 61.6% เลยครับ
3. ในเมือง – ศูนย์ราชการ – ทุ่งสร้าง
ต้องบอกว่าในโซนนี้มีความสนใจในช่วงราคาค่อนข้างจะเฉลี่ยกันไปครับ ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องที่ดีสำหรับผู้พัฒนาอสังหาฯ ครับคือไม่ว่าปลูกสร้างที่อยู่อาศัยแบบใดประเภทใด ก็มี Demand รองรับอยู่แทบทุกช่วงราคาเลยครับ
ในโซนนี้จะมีพื้นที่ค่อนข้างหลากหลายรูปแบบ ซึ่งก็จะเหมาะกับสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภทที่แตกต่างกันไป เช่น ถ้าอยู่ในเมือง ศูนย์ราชการ ก็อาจจะเป็นคอนโด ซะส่วนใหญ่ แต่ถ้าเป็นบริเวณทุ่งสร้างก็จะเป็นบ้านเดี่ยวซะเยอะครับ
เป็นอย่างไรกันบ้างครับกับภาพรวม อสังหาขอนแก่น 2024 จริง ๆ แม้ว่าข้อมูลชุดเดียวกัน Data เหมือนกัน แต่ความคิดและการตีความของแต่ละคนจะแตกต่างกันครับ ทุกคนตีความสิถิตอในบทความนี้แบบไหนอย่าลืมมาแชร์กันนะครับ
