บทความนี้พามาสรุป สถานการณ์อสังหาฯ 2567 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการครับ ทั้งจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ความไม่พร้อมทางการเงินของผู้บริโภค และปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และสำหรับ เทรนด์อสังหาฯ 2568 ต้องบอกว่าความร่วมมือจากทุกฝ่ายเป็นสิ่งสำคัญ รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่เหมาะสม จะมีบทบาทสำคัญในการสร้างเสถียรภาพและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคตครับ ซึ่งรายละเอียดได้ในบทความเลยครับ
สรุปภาพรวมสถานการณ์อสังหาฯ ปี 2567 ต้องบอกว่าปี 2567 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องครับ เนื่องจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสูงและต้องการความพร้อมทางการเงินระยะยาว ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากเลือกชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านใหม่
ซึ่งสถานการณ์นี้สะท้อนผ่านข้อมูลจากเครดิตบูโรที่ระบุว่าหนี้ครัวเรือนไทยในระบบแตะระดับ 13.6 ล้านล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 83.4% ของหนี้ทั้งหมดในประเทศ และหนี้เสีย (NPL) พุ่งสูงถึง 1.2 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงปัญหาทางการเงินที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้นสำหรับผู้บริโภคทั้งในกลุ่มผู้ซื้อใหม่และกลุ่มที่มีภาระผ่อนชำระอยู่แล้ว
แม้ว่าจะมีข่าวดีในด้านนโยบายการเงิน โดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ในเดือนตุลาคม 2567 ซึ่งถือเป็นครั้งแรกในรอบ 4 ปี แต่ต้องบอกตามตรงผลกระทบต่อกำลังซื้อยังคงจำกัดอยู่ครับ เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตามต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทำให้ช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยกับความสามารถในการจ่ายของผู้บริโภคยังไม่ลดลง ในขณะเดียวกันผู้บริโภคจำนวนมากเลือกที่จะเก็บเงินออมเพื่อเตรียมรับมือกับความไม่แน่นอนในอนาคตมากกว่าการลงทุนในทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงสูงมากกว่าการซื้อบ้านครับ
โดยสรุปแล้วสถานการณ์เหล่านี้ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวในปีนี้ครับ ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องปรับตัวอย่างรวดเร็วเพื่อรับมือกับความเปลี่ยนแปลง โดยการสร้างโครงการที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคมากขึ้น เช่น การนำเสนอที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ หรือปรับแผนการผ่อนชำระให้ยืดหยุ่นขึ้น สำหรับผู้บริโภคที่ยังมีกำลังซื้อ ปีนี้อาจเป็นโอกาสในการเจรจาราคากับผู้ขาย เนื่องจากตลาดอยู่ในภาวะที่ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันมากขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้า
Demand ยังโต และการเงินคืออุปสรรคใหญ่ ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า 50% ของผู้ตอบแบบสอบถามวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้า ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคยังคงมีความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่ไม่น้อยเลยล่ะครับ แต่เมื่อพิจารณาความพร้อมทางการเงินพบว่ามีผู้บริโภคเพียง 33% เท่านั้นที่เก็บเงินเพียงพอที่จะซื้อบ้านแล้ว ในขณะที่อีก 48% เก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น และ 18% ยังไม่มีแผนเก็บเงินใด ๆ แสดงให้เห็นว่าการวางแผนทางการเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยอาจไม่ใช่เป้าหมายอันดับต้น ๆ อีกต่อไปครับ
#Demand ซื้อยังไม่แผ่ว ความสนใจคอนโดทั่วประเทศพุ่ง 19% อย่างที่ได้เล่าไปเบื้องต้นครับ แม้ว่าประเทศจะเผชิญกับความท้าทายด้านเศรษฐกิจ แต่ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ยังคงมีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นในทุกรูปแบบ ตามข้อมูลจาก DataSense by PropertyGuru for Business เผยว่าความสนใจในคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึง 19% เมื่อเทียบกับปีก่อน (YoY) ที่คอนโดเป็นตัวเลือกยอดนิยมเพราะราคาที่เข้าถึงง่ายและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคปัจจุบัน ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ก็มีความต้องการเพิ่มขึ้นในสัดส่วนเท่ากันที่ 10% YoY
เมื่อดูในรายละเอียดของระดับราคาที่ได้รับความนิยมสูงสุดทั่วประเทศ คอนโด ในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท มีความต้องการเพิ่มขึ้น 7% YoY และทาวน์เฮ้าส์ในช่วงราคาเดียวกันเพิ่มขึ้นถึง 11% YoY สำหรับบ้านเดี่ยว ระดับราคาที่ได้รับความสนใจสูงสุดคือ 3-4 ล้านบาทครับ ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 14% YoY นอกจากนี้ บ้านเดี่ยวระดับหรูในช่วงราคา 10-20 ล้านบาท ก็มีความต้องการเพิ่มขึ้น 9% YoY สะท้อนถึงกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าระดับ Upper Class ที่ยังคงมั่นคง
ลองมาซูมเข้าไปดูในกรุงเทพกันบ้างดีกว่าครับ ต้องบอกว่าแนวโน้มความต้องการซื้อสอดคล้องกับภาพรวมทั่วประเทศ โดยคอนโดยังคงครองความนิยมสูงสุดด้วยความต้องการเพิ่มขึ้น 16% YoY เนื่องจากตอบโจทย์วิถีชีวิตของกลุ่มวัยเรียนและวัยทำงานที่อยู่อาศัยในเมืองหลวง รองลงมาคือบ้านเดี่ยวที่มีความต้องการเพิ่มขึ้น 9% YoY และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 6% YoY ครับ ระดับราคาที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในกรุงเทพ คือบ้านเดี่ยวช่วงราคา 10-20 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้น 11% YoY ตามมาด้วยคอนโด ในช่วงราคา 1-2 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% YoY
โดยรวมแล้ว คอนโดยังคงเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีผู้ให้ความสนใจมากที่สุดในปี 2567 ครองสัดส่วนความต้องการถึง 44% ทั่วประเทศและ 58% ในกรุงเทพ แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่องของคอนโด
#ความต้องการเช่ายังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น คอนโดยืน 1 ครองใจคนเช่า ต้องบอกว่าตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในปี 2567 เติบโตอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัวครับ โดยผู้บริโภคหันมาเลือกเช่ามากกว่าซื้อเพื่อลดผลกระทบด้านการเงิน ความต้องการเช่าทั่วประเทศเพิ่มขึ้นในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่มีความต้องการเพิ่มขึ้น 25% YoY ทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 24% YoY และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 12% YoY อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาสัดส่วนของความต้องการเช่าพบว่า คอนโด ยังเป็นตัวเลือกที่ได้รับความนิยมสูงสุด คิดเป็น 76% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 15% และทาวน์เฮ้าส์ 9%
ระดับค่าเช่าที่ได้รับความนิยมมากที่สุดทั่วประเทศ คอนโดอยู่ที่ 7,501-10,000 บาท/เดือน แม้ลดลง 12% YoY แต่ยังคงเป็นตัวเลือกหลักสำหรับผู้เช่า ด้านบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ได้รับความนิยมในช่วงค่าเช่า 12,501-15,000 บาท/เดือน โดยเพิ่มขึ้น 8% YoY และ 5% YoY ตามลำดับครับ
ในกรุงเทพ ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยเติบโตโดดเด่นเช่นกัน โดยบ้านเดี่ยวมีความต้องการเพิ่มขึ้นถึง 30% YoY ทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 23% YoY และคอนโด เพิ่มขึ้น 10% YoY คอนโด ยังคงมีสัดส่วนความต้องการสูงสุดที่ 84% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพ ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วน 8% เท่ากันครับ
สำหรับระดับค่าเช่าที่ได้รับความนิยมในกรุงเทพคอนโดอยู่ในช่วง 7,501-10,000 บาท/เดือน ลดลง 18% YoY ส่วนทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ 12,501-15,000 บาท/เดือน ลดลง 11% YoY ในขณะที่บ้านเดี่ยวระดับหรูที่ค่าเช่า 100,001-200,000 บาท/เดือน เพิ่มขึ้นถึง 38% YoY สะท้อนความต้องการจากกลุ่มผู้เช่าระดับบนและชาวต่างชาติ (Expat) ที่เน้นพื้นที่อยู่อาศัยกว้างขวางและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันในทำเลศักยภาพ
การเติบโตของตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในปีนี้ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ผู้บริโภคมองว่าการเช่าเป็นทางเลือกที่ยืดหยุ่น ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายและ ตอบโจทย์การโยกย้ายได้สะดวก โดยเฉพาะในกรุงเทพที่ความต้องการคอนโด และบ้านเดี่ยวระดับบนยังคงขยายตัว แม้จะเผชิญความท้าทายด้านเศรษฐกิจก็ตาม
เทรนด์อสังหาฯ ปี 2568 กับ 5 ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม (อีกครั้ง)
#1 ปัจจัยทางการเงินยังเป็นอุปสรรคสำคัญ ในปี 2568 ความท้าทายหลักที่กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นความไม่พร้อมทางการเงินของผู้บริโภค อันเป็นผลพวงจากวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นหลังการแพร่ระบาดของโควิด-19 แม้เศรษฐกิจจะเริ่มฟื้นตัว แต่ยังเป็นการฟื้นตัวแบบ K-Shaped Recovery ครับ
กลุ่มผู้บริโภคระดับบนสามารถฟื้นตัวได้ดีและผลักดันให้ตลาดบ้านหรูเติบโต แต่กลุ่มระดับล่างและกลางยังเผชิญปัญหาสภาพคล่อง การยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นเรื่องยาก โดยข้อมูลจาก REIC ระบุว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2567 ลดลงถึง 16.2% YoY และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังสูงกว่า 50%
#2 ปัญหาหนี้ยังส่งผลต่อกำลังซื้อ ข้อมูลจาก Thailand Consumer Sentiment Study ชี้ว่าอุปสรรคหลักของผู้บริโภคในการขอสินเชื่อบ้านมาจากความไม่มั่นคงในหน้าที่การงาน (56%) และประวัติหนี้เสียในเครดิตบูโร (41%) ขณะเดียวกัน สศช. รายงานว่าหนี้เสียในตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2567 โดยสัดส่วนหนี้เสียต่อสินเชื่อรวมเพิ่มขึ้นเป็น 4.34% ซึ่งส่วนใหญ่มาจากที่อยู่อาศัยที่มีวงเงินสินเชื่อต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทำให้ตลาดแนวราบในกรุงเทพมีแนวโน้มเหลือขายเพิ่มขึ้น
#3 Demand บ้านหรูและ Upper Class เริ่มชะลอตัว แม้ว่าที่อยู่อาศัยระดับ Upper Class จะยังเติบโต แต่มีสัญญาณชะลอตัวในบางกลุ่มครับ เช่น บ้านเดี่ยวระดับราคา 9-10 ล้านบาท ซึ่งจำนวนเพิ่มขึ้น 24% YoY และทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 5-6 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้น 17% YoY ส่วนหนึ่งมาจากการดูดซับอุปทานไปแล้วในช่วงก่อนหน้า และการที่ผู้บริโภคบางส่วนรอความชัดเจนเรื่องการผ่อนคลายมาตรการ LTV
#4 ตลาดเช่ามีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ในขณะเดียวกัน ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยยังคงสดใสในปี 2568 เนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากเลือกเช่าแทนการซื้อเพื่อหลีกเลี่ยงภาระทางการเงิน โดยเฉพาะในกรุงเทพ ความต้องการเช่ายังคงเติบโต นำโดยคอนโดมิเนียมที่ยังเป็นตัวเลือกยอดนิยม ซึ่งถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่เน้นปล่อยเช่าในเมืองหลวง
#5 มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐคือความหวัง แม้เศรษฐกิจในปี 2568 จะมีแนวโน้มขยายตัวราว 2.8-3% จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและอัตราดอกเบี้ยที่อาจลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันให้ตลาดอสังหา เติบโตได้จริงคือมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์โดยความร่วมมือจากภาครัฐและธนาคาร เช่น การผ่อนคลายเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อเพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น และการบรรเทาภาระหนี้ครัวเรือน ซึ่งหากมาตรการดังกล่าวถูกนำมาใช้ คาดว่าจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตลาดและกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โดยรวมแล้วสรุปได้ว่า ปี 2568 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับตลาดอสังหา แต่ด้วยความร่วมมือจากทุกฝ่ายและปัจจัยบวกที่เริ่มปรากฏ อุตสาหกรรมนี้ยังมีโอกาสฟื้นตัวและเติบโตในอนาคต
สรุป สถานการณ์อสังหาฯ 2567 และพาส่อง เทรนด์อสังหาฯ 2568
AI image generated by Shutterstock (Prompt : Skyline of Bangkok filled with towering condominiums and office buildings, modern urban architecture mixed with traditional Thai influences, vibrant city lights, bustling streets below, cinematic dusk lighting, expansive view of the city center.)
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 เผชิญความท้าทายจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคชะลอตัว และปัญหาหนี้สิน ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ลดลงแม้ความต้องการอยู่อาศัยยังมีอยู่ โดยคอนโดและบ้านเดี่ยวระดับบนยังคงได้รับความสนใจ ในขณะที่ตลาดเช่ามีแนวโน้มเติบโตเนื่องจากผู้บริโภคเลือกความยืดหยุ่นและลดภาระทางการเงิน สำหรับปี 2568 ความร่วมมือจากภาครัฐในการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ การผ่อนคลายสินเชื่อ และนโยบายสนับสนุนด้านเศรษฐกิจจะมีบทบาทสำคัญในการฟื้นฟูและสร้างเสถียรภาพให้ตลาดเติบโตยั่งยืนในอนาคต
บทความที่แนะนำให้อ่านต่อ
