ในวันที่เศรษฐกิจภาพรวมอาจจะดูนิ่ง ๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แสนซับซ้อนนั้น จริง ๆ แล้วผู้บริโภคเขากำลังคิด มองหา และตัดสินใจเลือก “บ้าน” จากอะไรกันแน่? วันนี้ผมอยากจะพาทุกคนมาเจาะลึก Insight เกี่ยวกับ ตลาดอสังหาฯไทย จาก DDproperty ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่บอกเลยว่าเต็มไปด้วย Insight ที่น่าสนใจ และจะช่วยให้เราเห็นทิศทางของตลาดได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ถ้าพร้อมแล้ว เรามาเจาะลึกไปพร้อมกันเลยครับ
ภาพรวมตลาด และ “ตัวแปรที่คาดไม่ถึง”
แม้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะดูเหมือนอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่ในความนิ่งนี้ก็มี ‘ตัวแปรที่ไม่คาดฝัน’ โผล่ขึ้นมาสร้างแรงกระเพื่อมที่น่าสนใจครับ นั่นคือเหตุการณ์แผ่นดินไหวในเมียนมาเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ใครจะคิดว่าเหตุการณ์ที่อยู่ไกลออกไป จะกลายมาเป็นปัจจัยทางจิตวิทยาที่ส่งผลต่อการเลือกบ้านของคนกรุงเทพฯ ได้อย่างชัดเจน
ตัวเลขมันฟ้องเลยครับว่า ในเดือนเมษายนหลังจากเกิดเหตุการณ์ ความต้องการซื้อทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ โตขึ้นถึง 4% ในขณะที่ความต้องการซื้อคอนโดฯ ดิ่งลงไปถึง 31% ก่อนจะค่อย ๆ ฟื้นตัวกลับมา 5% ในเดือนถัดมา
ปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นว่า “ความปลอดภัยทางกายภาพ” (Physical Safety) ได้กลายเป็นอีกหนึ่งหัวใจสำคัญที่ผู้บริโภคนำมาพิจารณาอย่างจริงจัง ซึ่งเป็นสิ่งที่นักการตลาดอาจเคยมองข้ามไป และแม้ความเชื่อมั่นในอาคารสูงจะฟื้นตัวได้เร็ว แต่มันก็ได้ทิ้งบทเรียนราคาแพงไว้ว่า ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคนั้นเปราะบางกว่าที่คิด และโครงการแนวราบก็ได้อานิสงส์จากความกังวลนี้ไปเต็ม ๆ
คนซื้อ’ กับ ‘คนเช่า’ มองหาคนละอย่าง
พอเราลองซูมออกมาดูภาพใหญ่ระดับประเทศ ข้อมูลก็ได้เผยให้เห็นภาพที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงระหว่าง ‘ตลาดซื้อ’ กับ ‘ตลาดเช่า’ เลยครับ ซึ่งมันสะท้อนให้เห็น ‘เป้าหมายการใช้ชีวิต’ ของคนสองกลุ่มที่ชัดเจนมาก
5 จังหวัดยอดนิยม (ตลาดซื้อ):
- กรุงเทพมหานคร
- นนทบุรี
- สมุทรปราการ
- ชลบุรี
- ปทุมธานี
5 จังหวัดยอดนิยม (ตลาดเช่า):
- กรุงเทพมหานคร
- สมุทรปราการ
- นนทบุรี
- ชลบุรี
- ภูเก็ต
จะเห็นว่า ‘กรุงเทพมหานคร’ ยังคงยืนหนึ่งทั้งตลาดซื้อและตลาดเช่า และเมื่อเจาะลึกลงไปในความสนใจของทั้ง 2 กลุ่มจะพบว่า ตลาดซื้อกำลังถูกขับเคลื่อนโดย “กลุ่มสร้างชีวิตและครอบครัว” (Life Builders) ที่มองหาการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ระยะยาวในทำเลปริมณฑลและเมืองอุตสาหกรรม โดยมีโครงข่ายรถไฟฟ้าเป็นเส้นเลือดใหญ่ที่เชื่อมการเดินทางเข้าสู่เมือง
ในขณะที่ตลาดเช่าถูกขับเคลื่อนโดย “กลุ่มแสวงหาไลฟ์สไตล์” (Lifestyle Seekers) ซึ่งรวมถึงนักท่องเที่ยว, ชาวต่างชาติ, และกลุ่ม Workation ที่ให้ความสำคัญกับประสบการณ์ในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำอย่างชลบุรีและภูเก็ต
พื้นที่กรุงเทพฯ “วัฒนา” ยืนหนึ่ง แต่ “ประเวศ” คือดาวเด่น
ทีนี้เราลองเจาะลึกเข้ามาที่สมรภูมิหลักอย่างกรุงเทพฯ กันบ้างครับ ต้องบอกว่า “เขตวัฒนา” คือแชมป์ที่ยืนหนึ่งทั้งในตลาดซื้อและเช่าเลย แต่ความน่าสนใจมันไม่ได้อยู่แค่ที่แชมป์ครับ เพราะเราได้เห็น “ดาวเด่น” ที่ฉายแววขึ้นมาอย่างชัดเจน
5 ทำเลต้องการซื้อสูงสุด (กรุงเทพฯ):
- เขตวัฒนา
- เขตจตุจักร
- เขตประเวศ
- เขตคลองเตย
- เขตห้วยขวาง
5 ทำเลต้องการเช่าสูงสุด (กรุงเทพฯ):
- เขตวัฒนา
- เขตคลองเตย
- เขตพระโขนง
- เขตราชเทวี
- เขตปทุมวัน
ต้องบอกว่า ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ได้กลายเป็น “ตลาดที่โตเต็มที่” (Mature Market) ไปแล้ว ซึ่งความสำเร็จไม่ได้มาจากการแข่งขันในตลาดแมสอย่างเดียวอีกต่อไป แต่มาจากการค้นหาและครอง “ตลาดเฉพาะกลุ่ม” (Niche Market) ให้ได้
เขตวัฒนาอาจเป็น Premium Mass ที่ครบเครื่อง แต่ “เขตประเวศ” ก็คือตัวอย่างของการเจาะตลาดซื้อกลุ่มครอบครัวที่ต้องการพื้นที่แนวราบ หรือ “เขตสวนหลวง” ที่เจาะตลาดเช่าทาวน์เฮาส์จากอานิสงส์ของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง
นี่คือบทเรียนสำคัญที่บอกนักพัฒนาว่าไม่จำเป็นต้องแข่งขันในทำเล CBD เสมอไป แต่สามารถเจาะตลาดแนวราบในทำเลรอบนอกที่มีศักยภาพและตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มได้สำเร็จ
“รถไฟฟ้า” ตัวแปรสำคัญที่สร้างทำเลทอง
10 อันดับสถานีรถไฟฟ้ายอดนิยม:
- BTS อ่อนนุช
- BTS พร้อมพงษ์
- BTS ทองหล่อ
- BTS เอกมัย
- BTS อารีย์
- MRT พระราม 9
- BTS อโศก
- BTS ปุณณวิถี
- BTS อุดมสุข
- MRT ลาดพร้าว
ถ้าพูดถึงทำเลในกรุงเทพฯ จะไม่พูดถึง ‘รถไฟฟ้า’ คงไม่ได้เลยครับ และ “BTS อ่อนนุช” ก็ครองสถานียอดนิยมอันดับ 1 ไปได้ครับ มันไม่ใช่ทำเลที่หรูที่สุด แต่เป็นจุดที่ผู้บริโภครับรู้ว่า “คุ้มค่า” ที่สุด ทั้งในแง่ราคาที่ยังจับต้องได้, ความสะดวกสบายในการเดินทางเข้าเมือง (และไม่ต้องเสียค่าส่วนต่อขยาย), และไลฟ์สไตล์รอบด้านที่ครบครัน
และที่น่าสนใจคือ 8 ใน 10 อันดับแรกล้วนอยู่บน BTS สายสีเขียว ซึ่งสะท้อนถึง “ผลกระทบของเครือข่าย” (Network Effect) ที่สายหลักย่อมดึงดูดดีมานด์ได้มากกว่าเสมอ
ตลาด “Campus Condo” ที่ไม่เคยแผ่ว
มีอีกหนึ่งตลาดเฉพาะกลุ่มที่น่าสนใจและไม่เคยแผ่วเลยครับ นั่นก็คือตลาด “Campus Condo” ซึ่งเราอาจเรียกได้ว่าเป็น “ตลาดที่ทนทานต่อภาวะเศรษฐกิจ” (Recession-Resistant Market) เลยทีเดียว เพราะดีมานด์ไม่ได้ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจ แต่ผูกติดอยู่กับการศึกษาซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ปกครองให้ความสำคัญเสมอ โดยมี ย่านจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เป็นทำเลที่ยืนหนึ่งทั้งตลาดซื้อและเช่าครับ
- 5 อันดับซื้อใกล้สถานศึกษา: 1. จุฬาฯ , 2. มศว , 3. ม.หอการค้าไทย , 4. ม.กรุงเทพ , 5. ม.ศรีปทุม
- 5 อันดับเช่าใกล้สถานศึกษา: 1. จุฬาฯ , 2. มศว , 3. ม.ธรรมศาสตร์ (ท่าพระจันทร์) , 4. NIST International School , 5. Bangkok Patana School
ถอดรหัส “ผู้บริโภคตัวจริง” เขาต้องการอะไร?
มาถึงจิ๊กซอว์ชิ้นสุดท้ายที่สำคัญมาก ๆ ครับ นั่นคือพฤติกรรมของ “ผู้บริโภคตัวจริง” (Real Demand) ผ่านตัวเลขการค้นหา ซึ่งข้อมูลเหล่านี้กำลังบอกเล่าเรื่องราวของ “เศรษฐกิจแห่งความสะดวกสบาย” (Convenience Economy) และ “ความระมัดระวังในการใช้จ่าย”
- พฤติกรรมผู้ซื้อ: มองหาบ้านในราคา 1-2 ล้านบาทมากที่สุด และกว่า 72% ต้องการแบบ Fully Furnished (ตกแต่งพร้อมอยู่)
- พฤติกรรมผู้เช่า: มองหาค่าเช่าในช่วง 10,000 – 15,000 บาท/เดือนมากที่สุด และสูงถึง 88% ต้องการแบบ Fully Furnished
การที่ Fully Furnished ได้รับความนิยมถล่มทลายขนาดนี้ มันไม่ใช่แค่เรื่องงบประมาณครับ แต่มันคือการที่ผู้บริโภคยุคใหม่ยอมจ่ายเพื่อ “ซื้อเวลา” และ “ลดพลังงานสมอง” จากความยุ่งยากในการแต่งบ้าน
ขณะที่ขนาด “2 ห้องนอน” กลายเป็นขนาดที่นิยมที่สุดทั้งในตลาดซื้อและเช่า สะท้อนความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ซึ่งน่าจะเป็นผลพวงมาจากยุคหลังโควิดที่หลายคนต้องการห้องอเนกประสงค์สำหรับทำงานหรือทำกิจกรรมอื่น ๆ
บทสรุป Insights ตลาดอสังหาฯไทย ครึ่งแรกปี 68
สุดท้ายแล้ว ผมมองว่าข้อมูลทั้งหมดจาก DDproperty มันคือ “เสียง” ของผู้บริโภคตัวจริงที่กำลังบอกเราว่า หัวใจสำคัญของการทำตลาดอสังหาฯ ในยุคนี้ ไม่ได้อยู่ที่การสร้างของที่ใหญ่ที่สุดหรือหรูที่สุด
แต่อยู่ที่ “ความเข้าใจ” อย่างลึกซึ้งใน Real Demand ไม่ว่าจะเป็นการมองหาความคุ้มค่า, ความสะดวกสบายแบบพร้อมอยู่, โอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม หรือแม้แต่ปัจจัยทางจิตวิทยาอย่างความปลอดภัย ใครที่สามารถถอดรหัสและตอบโจทย์เหล่านี้ได้ก่อน ก็จะเป็นผู้ชนะในสนามรบที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลานี้ไปครับ
อ่านบทความเพิ่มเติมได้ที่นี่
